Vom Eigentum zum Vertrag

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(NZZ – IMMOBILIEN – BESONDERE GÜTER – Montag, 15. November 1993 – Nr. 266, Seiten B17 & B18)

Die Miete ist nichts Minderwertiges

In der Szene «Im Hochgebirge» gegen Ende des «Faust II» wirft Mephisto die Frage auf, welches ungestillte «Gelüst» Faust noch mit sich herumtrage. «Ein grosses zog mich an», sagt Faust und lässt Mephisto raten. «Ich sage Fraun! denn ein für allemal / Denk ich die Schönen im Plural», lautet Mephistos Vermutung. Weit gefehlt. Auch gesellschaftliches Ansehen und politischen Ruhm begehrt Faust nicht. Sein Herzenswunsch ist Eigentum, Grundeigentum, und er betont gleich auch, was denn am Eigentum so attraktiv ist: «Herrschaft gewinn ich, Eigentum / Die Tat ist alles, nichts der Ruhm.» Die Fortsetzung der symbolischen Geschichte, wie Faust Grundeigentümer wird, erblindet und sich am Ziel seiner Wünsche wähnt, soll hier nicht nacherzählt werden. Schliesslich wird er in seinem Grund und Boden begraben. «Wieviel Erde braucht der Mensch?» fragt Tolstoi in einer seiner Erzählungen, und er lässt einen eigentumshungrigen Menschen einen ganzen Tag lang um ein Grundstück rennen, das sein eigen werden soll. Als dieser vor Erschöpfung stirbt, weiss der Leser, wieviel Boden der Mensch letztlich – und auch dies nur für eine begrenzte Zeit – beansprucht: die Fläche seines Grabes. Goethe und Tolstoi sind der Frage nach dem Stellenwert des Grundeigentums von verschiedenen Ausgangspositionen her nachgegangen. Es ist auch nicht unwahrscheinlich, dass Tolstoi sich von Faust II inspirieren liess, indem er eines der ideengeschichtlichen Themen des 19. Jahrhunderts wieder aufnahm: das Privateigentum und insbesondere das Privateigentum an Grund und Boden.

Privateigentum, das ideologische Schlachtfeld

Die ideologische Kontroverse, ob das Privateigentum die Hauptquelle oder das Haupthindernis für persönliche Freiheit sei, beschäftigt Politiker, Juristen, Ökonomen und Theologen schon seit der Antike. Die Frage nach dem Stellenwert des Privateigentums gilt als eines der wichtigsten Unterscheidungsmerkmale der «rechten» und «linken» Parteien. Nach der Französischen Revolution, welche das Privateigentum für «heilig und unverletzlich» deklarierte, begann jene ideologische Auseinandersetzung, welche im 19. Jahrhundert im Mittelpunkt stand. Alexis de Tocqueville hat im ersten Teil seiner Erinnerungen (1848) vorausgesagt: «Bald wird der politische Kampf zwischen den Besitzenden und den Besitzlosen ausbrechen. Das Eigentum wird das grosse Schlachtfeld bilden, und die hauptsächlichen politischen Streitfragen werden sich um die mehr oder weniger tiefgreifenden Veränderungen drehen, denen die Rechte der Eigentümer unterworfen werden sollen.» Im 20. Jahrhundert, einem Jahrhundert der Kriege, hat die «Heiligkeit nationaler und sozialer Interessen» eine grössere Rolle gespielt als die Unverletzlichkeit des Privateigentums. Enteignungen, Geldentwertung und zwangsweise Umverteilungen durch Steuern und Abgaben in historisch noch nie dagewesener Höhe erlangten in Notzeiten eine derartige Akzeptanz, dass sie auch in den Programmen eigentumsfreundlicher bürgerlicher Parteien integriert wurden. Eine eigentliche Abkehr vom eigentumsfeindlichen Notrecht hat nie mehr stattgefunden.

An der Schnittstelle von Recht und Ökonomie

Dies ist wohl der Grund dafür, dass die radikale Grundsatzdiskussion rund ums Privateigentum seltener geführt worden ist und geführt wird, als dies der sonst so hellsichtige Tocqueville vorausgesagt hat. Vielleicht hat man unter dem Eindruck der Marxschen Radikalkritik, welche das Privateigentum zum Sündenbock für alles Böse in der Welt werden liess, die Bedeutung der Kontroverse auch überschätzt.

Das Privateigentum ist eine juristische Institution, die allerdings von höchster ökonomischer Relevanz ist. Es liegt nicht nur an einem Schnittpunkt zwischen öffentlichem und privatem Recht, sondern auch an einem Schnittpunkt zwischen Recht, Politik und Ökonomie. Für die Juristen steht die Frage nach den Schranken des Privateigentums im Zentrum. Es geht um die vielfältigsten, mehr oder weniger guten oder auch nur gut gemeinten Eingriffe sowie um die mehr oder weniger gut begründeten öffentlichen Interessen daran, die gegenüber den Eigentümerinteressen angeblich überwiegen sollen. Die entscheidende und prinzipielle Grundfrage wird dabei kaum mehr gestellt: Gibt es nicht ein überwiegendes öffentliches Interesse an der möglichst ungeschmälerten Garantie des Privateigentums, welche das Eigentümerbelieben darum schützt, weil dies im Effekt – alles in allem – die sozial verträglichsten Folgen hervorruft?

«Property» ist mehr als Sachherrschaft

In John Lockes «Second Treatise of Government » findet sich die seither klassisch gewordene Dreierform «life, liberty and property». «Property» hat allerdings eine umfassendere Bedeutung als der deutsche Begriff «Eigentum». «Property» ist mehr als Sachherrschaft, es ist der Inbegriff aller vermögenswerten Rechte. Derselbe Begriff wird zudem auch im Zusammenhang mit den Persönlichkeitsrechten verwendet, indem die Persönlichkeit – anschaulich und folgerichtig, aber in von der deutschsprachigen wissenschaftlichen Terminologie – als das Eigentum am eigenen Körper, das Sich-selbst-Gehören und demzufolge auch das Über-sich-selbst-verfügen-Können gedeutet werden kann. Auf diesem terminologischen Hintergrund wird die Vermittlungsfunktion von «property» veranschaulicht. Die biologische Tatsache des Lebens wird mit der soziologischen Tatsache des Besitzens durch eine institutionelle, politisch-rechtliche Anerkennung zum Eigentum, und dieses Eigentum ermöglicht die individuelle Entwicklung zur Person, die frei und unabhängig sein will. Eigentum ist die «äussere Sphäre der Freiheit», die materielle Voraussetzung für eine autonome Persönlichkeit, welche nimmt und gibt, tauscht und teilt.

Seit der Mensch sesshaft geworden ist, hat die Frage, wem der Boden gehört und wie die tatsächliche Herrschaft über ein Stück Land, der Besitz, mit der rechtlich geschützten Herrschaft des Eigentums zusammenhängt und wie diese wiederum mit der politischen Herrschaft über das staatliche Territorium verknüpft wird, eine zentrale Rolle gespielt. Die Kulturgeschichte, die Wirtschaftsgeschichte und auch die politische Geschichte sind von dieser Frage wesentlich mitgeprägt. Trotzdem sind in mindestens zweierlei Hinsicht Einschränkungen zu beobachten.

Unterschätzte Steuerlast

Die Besteuerung des Grundeigentums spielt in der Kulturgeschichte eine wichtige Rolle, und es ist kein Zufall, wenn heute punktuelle und teilweise auch interessenpolitische Vorstösse zur Eigentumsförderung bei den Steuern ansetzen. Die grundsätzliche wirtschaftliche, politische und soziale Bedeutung der Zwangsabgaben kann gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. Steuern haben – noch mehr als das Privateigentum – den Gang der Geschichte entscheidend beeinflusst, und die meisten politischen und auch religiösen Umwälzungen hatten auch ziemlich direkt mit einer Abwälzung von Steuerlasten zu tun. Marx hat zwar mit guten Gründen den Eigentumsverhältnissen in der Menschheitsgeschichte einen zentralen Stellenwert eingeräumt. Mit ebenso guten Gründen könnte man aber auch von den Steuern als einem steuernden Faktor historischer Prozesse reden. Das Bodenproblem ist also aus dem engen Zusammenhang der Eigentumsfragen herauszulösen und auch im Rahmen der Auseinandersetzung um den Steuerstaat zu sehen, eine Auseinandersetzung, die so alt ist wie der Staat als solcher.

Das private Grundeigentum sprengt noch aus einem anderen Grund die bodenrechtliche Betrachtungsweise. Das Bodenproblem ist gar nicht in erster Linie ein Bodenproblem. Die Bodennutzung, und vor allem die bauliche Nutzung des Bodens, ist heute mehr als Grundstücknutzung. Wer baut, nutzt auch verschiedene Netze der Infrastruktur und stellt somit – ob er will oder nicht – Ansprüche an Dritte, welche diese Netze bauen und betreiben. Meist handelt es sich hier um öffentliche oder gemischtwirtschaftliche Träger, mit denen der Eigentümer einer Liegenschaft ein Vertragsverhältnis eingeht.

Das die Nutzung eines Grundstücks prägende Rechtsinstitut ist also nicht ausschliesslich das absolute, gegen alle gerichtete Abwehrrecht des Eigentümers, sondern das relative Recht eines Anstaltnutzers. Dessen Rechte und Pflichten können mehr oder weniger eigentümer- und benützerfreundlich ausgestaltet sein, einen klagbaren Anspruch auf öffentliche Leistungen und Einrichtungen bzw. auf Leistungen Dritter gibt es aber nur, wenn er gesetzlich oder vertraglich vorgesehen ist.

Von absoluten zu relativen Rechten

Es ist kein Zufall, dass man heute weniger von Grundeigentums- und Bodenrecht spricht, sondern vom komplexen Bereich des Planungs-, Bau- und Bodenrechts. Diese Entwicklung – von absoluten zu relativen und schliesslich leistungs- und leistungsstaatlich geprägten Rechten – hat die Stellung des privaten Grundeigentümers geschwächt. Man hat in diesem Zusammenhang schon von der «Aushöhlung des privaten Grundeigentums» durch das öffentliche Bau- und Planungsrecht gesprochen, für welche in erster Linie die Linksparteien verantwortlich wären bzw. die diesbezüglich zuwenig standhaften bürgerlichen Parteien. Diese Betrachtungsweise berücksichtigt vielleicht zuwenig, dass die Beschränkungen, welche heute bei der baulichen Nutzung des Bodens gegeben sind, nicht in erster Linie ideologischer Natur sind, sondern von der Tatsache der Knappheit der Infrastruktur und von der weiteren Tatsache geprägt sind, dass ein direktes Zusammenleben in einer technisch-zivilisierten Welt und in einer labilen, akut und politisch gefährdeten Umwelt auch rechtliche Probleme aufwirft, die allein mit absoluten Rechten und nachbarrechtlichen Abwehransprüchen kaum mehr lösbar sind.

Isolierbarkeit als Herausforderung

In der Geschichte des privaten Grundeigentums hat das Bemühen um die Versachlichung des Bodens, um die Ermöglichung seiner Isolierbarkeit im Rahmen der familiären und stammesgeschichtlichen Bindungen von «Blut und Boden» eine wichtige Rolle gespielt. Auch heute stellen sich wieder die Probleme der Isolierbarkeit, auch wenn die Netze nicht mehr aus Blutbanden, sondern aus technischen Infrastrukturen bestehen und aus der ökologischen Gesamtheit der Biosphäre, welche dem Gedanken der Isolierbarkeit zuwiderläuft.

Die Versachlichung des Bodens, das Entstehen eines Sachenrechts, das die machtmässigen und mythischen Bindungen an den Besitz überwindet, ist eine Voraussetzung für dessen Verfügbarkeit, nach dem Willen des Eigentümers, durch Verträge wie Kauf oder Miete. Der kulturhistorische Prozess, der von der sakralen Bindung zum dinglichen Recht und schliesslich zu einer im wesentlichen auf Vertragsbeziehungen abgestützten, arbeitsteiligen Gesellschaft führt, ist kaum je definitiv abzuschliessen, und der hohe politische und gesellschaftliche Stellenwert, den das Grundeigentum vermittelt, hat nicht nur wirtschaftliche Gründe.

Mietverhältnisse als produktive Verträge

Unser heutiges Privatrechtssystem führt vom Personenrecht über Familien- und Erbrecht zum Sachenrecht, und dann folgt das Obligationenrecht mit den allgemeinen Bestimmungen über den Vertrag als Kernstück. Man könnte von einer «Geburt des Privateigentums aus dem Geist des testamentarischen Vermächtnisses» reden. Die Entwicklung ist aber dort nicht stehengeblieben. Der Vertrag als wichtigstes Produkt der Privatautonomie hat die arbeitsteilige Zivilisation und die kapitalistische Wirtschaft ermöglicht, wobei er mit der Eigentumsordnung, welche die isolierte Zuordnung von Personen und Sachen ermöglicht, notwendigerweise verknüpft bleibt. Wenn sich wesentliche Lebensbereiche, wie das Wohnen, in einer Gesellschaft auf Mietverträge abstützen, so ist dies kein Alarmzeichen, sondern ein Indikator für eine besonders hohe Einschätzung des Vertrags als verlässliche Grundlage des Zusammenlebens.

Bevor wir über die im europäischen Vergleich hohe schweizerische «Mieterquote» von etwa 70 Prozent jammern, sollten wir die Frage beantworten, ob die grosse Beliebtheit und das hohe Ansehen von Verträgen, insbesondere von Mietverträgen, nicht auch als «gute Zeichen» und als Indikatoren für einen hohen Stand an wirtschaftlich-zivilisatorischer Vernetzung in vielfältigen Vertragsbeziehungen gedeutet werden können. Die durch Umfragen erhärtete Beobachtung, dass die Mietverhältnisse in der Schweiz nicht auf Not und Ausbeutung, sondern mehrheitlich auf wechselseitigem vertraglichem Interessenausgleich beruhen, weist in diese Richtung (vgl. Tabelle). Wenn die zivilisatorische Entwicklung von der Gewalt zum Vertrag führt, so gibt es keinen Grund, eine weitere Verbreitung dinglicher Rechte, die durch Abwehr gekennzeichnet sind und auch ohne soziale Netze wechselseitigen Vertrauens existieren, als besonders erstrebenswert darzustellen.

Lasalle und die römischen Laren

Das Privateigentum – und besonders das private Grundeigentum – kann in seiner kulturhistorischen Bedeutung nur gewürdigt werden, wenn man den engen Zusammenhang des Sachenrechts mit dem Personen- und Familienrecht und mit dem Erbrecht sieht. Wie eng Boden, Haus und Familie miteinander verknüpft sein können, kommt in jener symbolträchtigen Episode in der Odyssee zum Ausdruck, in welcher vom gemeinsamen Geheimnis des ehelichen Lagers die Rede ist. Das Haus des Odysseus ist um einen Baum herum gebaut, der im Boden verwurzelt blieb. Mit diesem Baumstamm, Sinnbild des familiären Stammbaums, ist das eheliche Lager unverrückbar verbunden.

Sind nun also ausgerechnet der «viel herumgetriebene» Odysseus und der lebenslänglich unbefriedigte Faust Kronzeugen für die These vom «Urtrieb» zum Grundeigentum und von dessen Bedeutung für die Verwurzelung des Menschen in einer Gemeinschaft? Der Hinweis auf prägende Gestalten der Kulturgeschichte darf nicht zur Einseitigkeit verleiten.

Das private Grundeigentum hat in seiner engen Verknüpfung mit dem Erbrecht auch eine dunkle Seite. Sie kommt in Mythen zum Ausdruck, wie dies Ferdinand Lasalle in seinem heute zu Unrecht vergessenen Werk über das «System der erworbenen Rechte» (Leipzig 1861) eindrücklich nachgewiesen hat. Die Laren, die an das Grundstück gebundenen Götter, die eigentlichen «Grundherren», verlangten ihre Menschenopfer, die zunächst als Opfer von eigenen Kindern tatsächlich vollzogen, in späterer Zeit indessen durch Symbole abgegolten wurden. Aber auch der Fortschritt von der grausamen Handlung zum Symbol vermag die Tatsache nicht zu verschleiern, dass beim Erben – sei es durch gesetzliche Teilung oder durch Testament – zwar nicht die Kinder selber, aber doch Ansprüche von Kindern dem Fortbestand des Familienvermögens geopfert werden. Auch ohne grausame Laren sind Liegenschaften (und auch Unternehmen) im Erbgang schwer teilbar.

Das römischrechtliche Testament hat für das Entstehen eines modernen Vermögensrechts einen kulturgeschichtlich bedeutsamen Beitrag geleistet. Lasalle deutet in genialer Weise auch die Sage von der Acca Larentia, der Amme des Romulus. Das römische Volk ist nicht durch Bluts- und Familienbande zum Eigentum an seinem Vermögen und Kulturerbe gelangt, das etruskischer Herkunft ist. Es wurde ihm von der Hure Acca Larentia durch Testament vermacht, und diese hatte es durch eheliches Güterrecht erheiratet. Die Kultivierung des «letzten Willens» durch die Römer hat schliesslich zur zentralen Rolle des Willens und der Übereinkunft in Verträgen geführt und das Privatrechtssystem geschaffen, das bis heute eine unabdingbare Grundlage der Privatautonomie bildet.

Nehmen, Teilen, Weiden

In einem grundlegenden Aufsatz des wegen seiner Sympathien zum Nationalsozialismus zu Recht umstrittenen Staatsrechtlers Carl Schmitt wird die Bedeutung des griechischen Begriffs «Nomos» abgehandelt. Der «Nomos» regelt zunächst das «Nehmen», die Landnahme, dann das «Teilen», die eigentumsrechtliche Aufteilung der Sachherrschaft und schliesslich das Weiden, die Nutzung, welche ein vertragliches und verträgliches «Teilen in der Zeit» bedingt. Er weist damit anhand einer Sprachanalyse auf einen kulturgeschichtlichen Prozess hin, der wohl die zukunftsträchtigere und sachgerechtere Deutung des Phänomens mit sich bringt, das polemisch als «Aushöhlung des privaten Grundeigentums» bezeichnet wird. Arbeitsteilung, Ressourcenknappheit und Dichte des Zusammenlebens lösen einen Bedarf an vertraglichem «Teilen in der Zeit» aus, der mit den ursprünglichen Normen des Nehmens und Aufteilens nicht mehr zu lösen ist. Diese Entwicklung ist nicht neu, sie hat schon vor über 2000 Jahren eingesetzt, und das Römische Recht ist ein eindrücklicher Beleg dafür.

Wer den Unterschied zwischen absoluten Rechten (wie dem Eigentum) und relativen Rechten (wie Verträgen) erklären will, nimmt mit Vorteil zu zeichnerischen Hilfsmitteln Zuflucht. Das Eigentum, das gegen jedermann geltend gemacht werden kann, wird dann zu einem Kreis mit Strahlen und Stacheln, eine «Sonne» oder ein «Igel», während der Vertrag als «Hantel» erscheint oder – wenn es komplizierter wird – als eine Art Atommodell. Das Bild des Igels oder Stachelschweins hat Schopenhauer in einer vieldeutigen Fabel verwendet. Die Fabel eignet sich auch, um die komplexen Beziehungen zwischen Eigentum und Vertrag zu veranschaulichen. Die Stachelschweine rücken – so die Fabel – im Winter näher zusammen, um «sich etwas vor dem Erfrieren zu schützen». Wird die Nähe jedoch zu gross, so stören oder verletzen sie sich gegenseitig mit ihren Stacheln. So stehen sie – wie wir alle – vor der Herausforderung, jene verträgliche Nähe zu ermitteln, weiche einen optimalen Wärmeaustausch ermöglicht (Vertrag), ohne bei diesem Austausch auf jene Stacheln (Eigentum) zu verzichten, welche das «property» schützen und dadurch einen selbstbestimmten Austausch erst ermöglichen.

Der Autor ist Leiter des Liberalen Instituts, Zürich.

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